【金城花园】在简约中游走——金城顶复之地板铺设完毕，看上了沃克的家具，不知有谁也想买，找个

zyy7788

引用第206楼a216608于2009-03-23 05:14发表的  :

呵, 楼主啊, 还是不要封露台了。
你想想，如果你顶楼的住户封了露台，那底楼的住户是不是可以也把门前的花园盖成阳光房呢？？？？中间层的在阳台外装个晾衣架？？？我的意思是不要去改变房子的外观------大家买房的时候就认可了这样的小区风貌。试想，如果大家都象你一样去改变一点点，（或许给你带来了一点便利，）那1年后的小区还是你喜欢的小区吗？？？
为人为己，慎重从事。

不封露台夏天会很热的
你试过夏天的感觉吗/

zjghg1213

（ZT）封不封阳台到底谁说了算？
　　商品房阳台销售面积的计算一般根据阳台是否封闭分别进行，封闭式阳台的面积按100％计算，开敞式阳台面积按50％计算。但是业主们入住以后，常常会因为尘土多、不安全、空间利用率不高等原因，提出将阳台封掉，但总会遭到物业管理公司的反对。业主非常不满：我自己的房子，自己花钱封阳台有什么不可以，我又没有对任何人造成不便或者麻烦，难道这不是我自己的权利吗？
阳台封闭纠纷，也一直是业主和物业管理公司及开发商之间矛盾的一个焦点，有业主状告开发商硬封阳台的，也有开发商状告业主私封阳台的，更有物业强行拆除业主私自封闭阳台的。封不封阳台到底是谁说了算？
●关于封阳台的不同声音
物业公司说法：通常情况下，为了小区整体的美观，封阳台前是需要物业公司同意的，只要是合理合法的，我们应当同意。如果封阳台改变了原有规划的限制，及对他人及建筑物本身有影响，作为物业公司，我们有权拒绝业主封闭阳台。
业主说法：物业公司应该在业主入住开始装修时，征求一栋楼或一个单元业主的意见。如果过半数同意封阳台，物业公司就应该牵头，与开发商沟通，统一设计材质和式样，尽量与小区整体色彩、形象相符，不能等事后再来约束业主的行为。其实，这也是不少业主的希望，由物业公司牵头监督下，在保证小区美观的前提下封阳台，毕竟，作为小区业主，谁都不希望破坏家的美观。
律师说法：业主在购买房屋后，对自己所购的房屋就享有一种不动产物权，即建筑物区分所有权，也就是业主对建筑物内的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此业主在对其建筑物专有部分行使所有权时，只要不损害其他业主的合法权益和社会公共利益，就可以自由行使之。但如果业主在自己的房屋乱搭乱建或装修产生如下后果：1.改变原房屋结构，影响整个建筑原设计或施工计划；2.危及建筑物的安全，损害区分建筑物所有权共有业主的权益；3.影响其他单位或几个业主的通风、采光或出行等相邻权益；4.其他附带产生的有关环境污染、消防、防盗等环保或社会治安方面的不良后果，权利受到侵害的业主或相关利害关系人可以对其提起民事诉讼。
●物管有权限制封阳台吗？
    浙江南都物业管理有限公司总经理沈秉诚认为，从法律角度来讲，物业无权干涉业主封阳台，但是阳台是楼房外观的一部分，业主自行封闭阳台会给小区整体规划的外观造成不利影响。因此，物业公司有权对业主自封阳台的行为进行规劝。
　　据记者了解，开发商为了小区住宅外立面的风格能保持如一，物业管理公司为了让小区便于管理，常常会事先拟好一份物业管理公约，在买房人购房或者入住的时候签署，约定买房人不得封阳台。如果业主抗议，物业公司的依据是《物业管理条例》中有规定，业主不允许破坏房屋的外立面和结构，不能损害其他业主的共同利益。
　　浙元律师事务所娄建江律师认为，开发商将房子交付给业主之后，业主已经在管理这所房子，如果业主拿到了产权证，房子就归业主所有，开发商和物业无权干涉业主是否可以封阳台。但是封阳台涉及到外立面效果、建筑整体布局，要经过规划部门审批，业主可以委托业主委员会或物管公司到规划部门进行审批。
●决定是否可以自行封阳台的两个重要阶段
　　某资深物业负责人认为，自家阳台可否封闭的决定权要分为两个阶段，即前期物业管理和业主大会成立后两个相互衔接的阶段。在这两个不同的阶段对于阳台可否封闭等等一些小区物业管理方面的决定权是分属不同的主体的，但是总体上遵循产权人决定原则，也就是谁拥有房屋产权谁决定物业管理。
　　小区业主大会成立之前是前期物业管理阶段，整个小区的权证是归开发商所有的，开发商有权委托物业管理公司对小区进行前期物业管理。多数情况下，开发商是不允许购房者私自封闭阳台的，也就是说这时的业主是不能够封闭阳台的。如果私自封闭了阳台，开发商通过正常的法律途径解决时，业主多数是要败诉的。
　　当小区居民入住后，根据有关规定小区成立业主大会和业主委员会后，按照产权人决定原则，整个小区的产权已经从开发商手中转到业主大会手中，这时小区的物业管理等等相关事宜就是由业主大会决定了，即有关文件中规定的“业主大会是权力机构，业主委员会是执行机构”，由业主大会决定是否继续聘用前期物业管理公司，或者公开招标其他的物业管理公司。确定了小区的物业管理公司以后，即进入了第二阶段的物业管理阶段。这时，业主大会就有权力来决定是否封闭阳台，但是一定要经过正规的途径和程序。
　　据记者了解，在新的物业管理办法中规定，不管业主是否入住，只要房子交付达到60%，就可以成立业主委员会，通常成立业主委员会的时间要花3-4个月。
　　某二手房公司专业人士建议，封阳台的形式最好小区相对统一（如采用隐框的），也有利于小区形象，对小区业主不动产升值保值也有好处。

　　●按什么程序来封阳台？

　　对于封阳台，业主大致会有三种反应：业主尊重公约，就此放弃不再封阳台；业主不顾公约和物业干涉，自行其事，把阳台封了再说；业主在抗议的同时向业主委员会反映，要求业主委员会与物业公司修改物业管理公约，允许封阳台。明智的做法肯定是后者了。

　　如果业主想统一封闭自家阳台的话，首先要召开业主大会。根据相关规定，如全体业主的二分之一到会，到会业主的三分之二同意后，作出有效的是否封闭阳台的决定。然后报请规划局等相关主管部门审批。业主大会的申请报告得到批准后，物业公司就要参与进来了。物业公司开展邀请施工队伍，制订设计方案和工程预算等工作，这同时要听取业主大会的意见，最后结果要通过业主大会批准。最后，在物业管理公司的监督下，施工队才能进行封闭施工。如果一小部分居民不想封闭阳台的话，也要遵守业主大会的决定。

zjghg1213

另，不好意思，因本人举手发言不积极，尚不够发短信条件，借楼主的地盘回复一下xiaowanzi，阁楼是否用伸缩梯还没最终决定，主要是觉得伸缩梯太窄，空身还不要紧，拿东西上下就不方便了。。。

云中漫步yzmb

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云中漫步yzmb

一小心翻页了 [s:803]

zyy7788

楼上的你牛啊  [s:821]  [s:821]

木糖醇

引用第209楼zjghg1213于2009-03-23 12:06发表的  :
另，不好意思，因本人举手发言不积极，尚不够发短信条件，借楼主的地盘回复一下xiaowanzi，阁楼是否用伸缩梯还没最终决定，主要是觉得伸缩梯太窄，空身还不要紧，拿东西上下就不方便了。。。

一直分不清你是在几幢的，开始装修了吗？我家本来也打算用伸缩梯，后来考虑到实用，还是放弃，多花点米做了个比较简易的楼梯。我家阁楼专门用来放衣服，想着天长日久要爬上爬下，特别是换季时要举个被子上上下下，安全第一啊。

木糖醇

引用第210楼云中漫步yzmb于2009-03-23 12:23发表的  :
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谢谢帮我翻页啊，有你们的支持，我才能走得更远，呵呵。

好佳肴

引用第204楼木糖醇于2009-03-22 22:54发表的  :

另外，你家的蓄水做了多长时间，我要求我家的项目经理在厨房蓄水时作了48小时。

我家就做了24小时，那天我们都还没到工地，就把水放掉了，总觉得太草率了。

木糖醇

        过道吊顶，轻钢龙骨用一根根像弹簧的钢丝拉着，一直想问问钢丝叫什么名字来着，一直忘记。轻钢龙骨间距30公分。石膏板是用钉子钉在龙骨上的。原来吊顶就这么简单。一直想在楼上吊顶里放一层隔热棉，结果师傅说放不来，电话朱工，朱工的办法是顺着屋顶先用龙骨打底，再加上隔热棉，再正常做一层吊顶。唉，我看《装修情报》上介绍的那么简单，张家港咋用搞不像呢。算了，吊顶完全一半了，总不能为了隔热棉给拆了再做吧。