存量时代的「焕新公式」：沪苏吾悦如何1年激活8座老项目？

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伴随国内商业地产全面迈入大存量运营时代，行业普遍面临同质化竞争加剧、改造效果难以持续、资产价值提升乏力等共性难题。

据中指院数据显示，超60%的存量项目改造后仅能维持1-2年热度，如何实现“改造即增值、焕新即长效”成为行业亟待破解的命题。

在此背景下，新商网观察到了吾悦商管·沪苏区域（下称“沪苏区域”）以旗下8座运营多年的吾悦广场为载体，开展了一系列系统性的升级实践。

沪苏区域通过空间场景再造、业态内容革新与区域生态协同，不仅实现了单个项目的价值激活，更形成了一套可供行业参考的存量商业焕新方法论，为存量商业升级提供了可复制的范式。

本文，新商网将系统性拆解和剖析沪苏区域在这次存量焕新升级大考中的核心方法论。

从“首座”到“金标”

树立区域焕新总指引

作为吾悦广场的大本营，沪苏区域以常州为战略原点，凭借13年深耕积淀其业务版图目前已覆盖常州、上海、苏州、南通4座核心城市，下辖15座吾悦广场。

其中超过半数项目已稳定运营7年以上，典型的 “老项目密集” 特征使其成为存量改造的天然试验场。

基于此，全国首座吾悦广场——常州武进吾悦广场于今年6月27日进行战略级大改，以「全国首座金标吾悦」的全新定位焕新启幕。

焕新后的常州武进吾悦广场在空间体验、品牌级次与服务内涵上都实现了系统性跃升，这座购物中心也从单纯的消费载体，真正转变为承载城市情感的生活场域。

值得肯定的是，市场反馈印证了常州武进吾悦广场升级的成效。据了解，项目焕新开业前三日客流就达48.5万人次，销售额更是突破4250万元；在社交平台，相关笔记数量超过3.6万篇，“体验全面升级”成为了常州消费者的共识。

更重要的是，常州武进吾悦广场的焕新拥有着重大的标杆性意义。这标志着沪苏区域正式确立了“品质领航”的战略方向，并形成了“存量深度焕新+区域持续深耕”双轮驱动的运营模式，为后续系列改造提供了一套可落地的转型思路。

三维焕新实践

实现区域整体价值共振

在沪苏区域内，常州武进吾悦的标杆效应并非孤立的点状改造。2025年沪苏区域8座吾悦广场结合自身定位，分别通过空间、业态、区域协同三维发力，实现项目差异化破局与整体价值共振。

空间场景焕新，从效率优化到情感链接

在商业同质化加剧的当下，空间场景的重塑是存量改造中最直观的环节。吾悦深谙此道，针对不同项目的禀赋与痛点采取了差异化的空间激活策略。

深挖文化基因

以常州武进吾悦广场为例，项目以常州“纺织摇篮”的文化基因为灵感，打造全国首个编织主题MALL。通过“织”的精神内核，将千店千面的织艺店招、丝线纹样的幕墙肌理、10米高的“ROSE 1/5000”艺术装置乃至中庭“城市织布机”光影艺术融进空间中，将商业空间升华可为承载城市记忆与当代美学的公共文化客厅。

重塑动线效率

针对如皋、吴江这类项目，空间焕新聚焦于动线效率提升，从而实现解决客流盲区的痛点：如皋将原有“一”字型次动线升级为7.4米宽的“回”型双循环动线，增设双侧开口并打通内外铺位打造6个沿街大铺，还预留扶梯改造空间为未来业态调整留弹性；吴江则在1F打造“主次互补”的双动线系统，同时设三个入口实现店铺无死角曝光，为消费者创造轻松、舒适、可探索的游逛体验，从基础上激活了商业空间的活力。

地下空间系统再造

青浦、钟楼、溧阳、天宁等项目的空间焕新，则把重点放在了B1层——通过打造统一的「悦来市集」IP，对地下空间进行系统性再造。

其策略关键是街区化重构与场景复合，通过打破传统边铺的割裂感，采用“环形动线+开放岛铺”的布局，增强通透性与可逛性；明确设置共享就餐区、外摆区、休息区等功能模块，形成“即食+即购+即坐”的一体化体验。同时，通过连接超市出口、停车场、扶梯等多重入口，将地下空间从过道角色转变为人流聚集与分发的枢纽。

这样的再造思路下，原本沉闷的地下通道能够成功转化为充满烟火气与社交活力的主题街区，有效反哺地上楼层，形成消费闭环。

业态内容精准革新，深耕首店与集群战略

存量商业活力的持续，根本在于商业内容的持续吸引力。沪苏区域锚定业态革新，以“首店经济”结合“标杆集群”策略，持续刷新项目品牌组合。

标杆品牌引领升级

作为全国首座金标吾悦，常州武进吾悦广场以超过135个品牌的大规模调改，精准构筑了三大引力集群：引入DIOR、兰蔻、雅诗兰黛等国际一线美妆，形成了常州瞩目的高化地标；集结apm、周大福、潮宏基等精品零售，打造区域最强珠宝阵容；同时，凭借盒马鲜生的城市首进及众多品质餐饮，升级了家庭的品质生活与美食社交场景。

关键业态锚定深耕

相比之下，吴江吾悦和苏州高铁吾悦则更侧重于对核心流量业态进行深度改造与生态构建。两者均创新引入“胖东来模式”对永辉超市进行焕新，通过商品结构优化、服务细节升温和空间场景改造，将传统超市转变为充满人情味的“社区生活客厅”，使其成为辐射周边的强大客流引擎。

一店一策精准焕新

同时，吴江吾悦在1楼聚合华为、小米、OPPO等11家头部品牌，打造区域最强的国产数码矩阵；苏州高铁吾悦则在B1层通过「悦来市集」引入20余家轻餐小食，与胖改永辉共同构建一站式吃喝玩乐生态，实现了从目的性采购到复合型休闲的转变。

而对于钟楼吾悦这类城市核心区老项目，沪苏区域的焕新策略则以关键首店和旗舰店升级为思路。项目引入了仓储会员超市奥乐齐城市首店，不仅带来了全新的消费模式，也成为了焕新项目的核心流量入口；同时通过推动关键品牌如华为、UR门店的能级跃迁，快速刷新项目在消费者心中的老旧印象，进一步焕活了老城商业生态。

此外，溧阳吾悦广场则深耕餐饮业态焕新，通过构建“简餐+小吃+甜品”的黄金三角组合，满足全时段、全场景的即时需求；并持续引入网红茶饮、潮流烘焙等高复购品类，保持品牌组合的年轻化与新鲜度，有效对抗消费倦怠，让商业变得常逛常新。

区域生态协同，“一城多悦”的价值共生网络

在存量焕新的过程中，沪苏区域各项目并非各自为战，而是基于“一城多悦”的密集布局，构建起一张优势互补、资源共享的商业网络。

仅常州一地，沪苏区域就布局6座吾悦广场。6座吾悦广场覆盖核心商圈与县域市场，并形成各自的差异化定位——

武进吾悦作为金标旗舰引领高端消费，钟楼吾悦激活老城厢活力，天宁吾悦聚焦家庭客群，溧阳吾悦深耕县域市场，通过业态互补实现各美其美。

正是有了区域协同的基础，不同项目在品牌资源共享与活动联动中的表现也得以释放超强势能。

在品牌共享方面，成熟业态可在不同项目中实现快速复制。如武进吾悦的首店引进经验、吴江吾悦的数码矩阵打造模式和“胖改永辉”模式、青浦吾悦的地下空间改造技巧，都形成可复制的“焕新工具箱”，在资源互通中加速各项目升级进程。

而在活动方面，不同项目彼此联动则大大提升了客流互导与吾悦的声量聚合。8月苏超赛事期间，常州飞龙、苏州高铁、如皋设主场专属展位，发放应援礼品6.9万份拓新4311人，在第二主场中其余项目均开设观赛区，联动8大球迷协会与20家异业组织超6000人参与；七夕节点，常州4店联动潮宏基落地「爱意不止」主题活动，助推品牌业绩突破153.6w，同比增长70%；星轶影城通过3城9店联动，8月销售额达1156.6万元同比飙升85.88%。

此外，除了在空间、业态与服务等多维度的焕新外，沪苏区域还以长足的前瞻性视角为往后的可持续运营预留了迭代空间。如皋吾悦的扶梯改造预留空间、吴江吾悦的高频率品牌汰换、各项目统一推行的动线优化与结构预留策略，确保商业体能够持续适配消费变化。

这种兼顾短期焕新与长期运营的模式，也沪苏区域在深耕城市更新与项目焕新的过程中构建起了深厚又灵活的护城河。

方法论沉淀

构建可持续的存量商业运营体系

回顾沪苏区域的2025年，这是一条以存量焕新为主线，以价值重塑为目标的清晰升级路径。

在这场焕新实践中，沪苏区域本质上构建了一套以用户洞察为基础、以内容运营为核心、以区域协同为支撑、以长效发展为导向的存量焕新方法论，更是为破解行业共性难题提供了实践参照。

在这样鲜明的方法论指引下，市场所给予的反馈极其可圈可点。

◎武进吾悦：试营业3天客流28万+，销售额2500万+；焕新开业3天客流48.5万，销售额4250万。

◎吴江吾悦：“胖改永辉”开业当日，带动项目整体客流同比+86%，销售额同比+65%，B1悦来市集销售同比+150%。

◎苏州高铁吾悦：永辉胖改后周年庆业绩同比提升69%。

◎天宁吾悦：B1“盒马+悦来市集”改造后，带动全场客流增长14%、销售增长17%。

2025年，开展焕新的项目普遍实现了客流与销售额的显著提升，其中多个项目增幅达到两位数，强有力证明了在沪苏区域焕新方法论确实对存量资产价值能够实现有效撬动。

在存量竞争时代，真正的护城河在于持续进化的运营能力与创造情感连接的内容能力。吾悦用2025一年的实践向市场表明，通过系统性的方法论构建与坚定的长期主义执行，存量商业完全能够实现价值的持续重塑与长效增长。

展望未来，沪苏区域将持续以武进吾悦等高标杆项目的焕新经验为参照，推动更多存量项目向高品质、强体验的方向升级。同时，通过常州星耀城等新项目的入市，进一步构建存量优化与增量拓展并行的健康发展格局。

文章来源：新商网

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