物业困局再引热议，李长江：收1块钱享受2块钱服务，是把企业往邪路上带

是一场烟火

2025观点物业大会

本报记者梁宝欣 深圳报道

自物业企业诞生以来，“物业管理行业是否有存在的必要”这一命题便持续引发争议，去年相关讨论尤为激烈。

侨银股份高级副总裁兼物业公司董事长、总裁李长江在2025观点物业大会上给出了自己的答案，“物业行业永远会存在，但是做法大概率会改变，服务的模式可能会改变。为什么说永远会存在？小区需要服务，这是改不了的，而怎么提供服务有可能会发生变化。”

彩生活服务集团有限公司副总裁于海华亦在会上指出，物业费的质价相符需要双向奔赴。

据《华夏时报》记者观察，2024年物业费降价浪潮席卷大小物企，受规模增长乏力与盈利压力加剧的影响，物业行业正迈向传统模式的转型与重塑。

2024年物业行业规模虽保持增长，但在管面积及合约面积增速均下滑。据观点指数统计，2024年53家样本上市物企在管建筑总面积约为76.24亿平方米，较2024中期75.05亿平方米仅增长1.6%；共有11家物企在管面积出现下滑，占比20.75%。同时，43家样本上市物企合约总面积约为69.91亿平方米，平均增长率为4.20%；共有15家物企合约面积出现下滑，占比35%。

2025年4月10日，以“破局立新”为主题的2025观点物业大会在深圳召开。

物业行业发展新形势

谈及当前物业行业形势，李长江提到，过去房地产对物业发展起到很大的促进作用，但如今行业格局已发生了较大的转变。此外，资本市场的新动向亦构成行业面临的新形势之一。

李长江指出，这个行业本身是不缺现金流的，因为行业本身是以服务为主的。严格来讲，10年前、5年前是怎么样的，现在仍然应该是怎么样。但事实是，上市物企的股价大幅下降，由过去的几十块，现在变成了几块钱、几毛钱，“为什么带来那么大的反应？当然这也是资本市场不放心带来的。”他表示，资本市场不放心还涉及公司独立性的问题，因为有案例证明物业公司的独立性存疑。与此同时，大家认为上市物企的成长性没有了。

值得一提的是，金茂物业服务发展股份有限公司首席信息官袁鸿凯在会上还表示，以经验为导向的物业行业未来将面临来自AI的强大挑战，有了DeepSeek深度推理之后，会大幅度改变原有的工作模式，会极速压缩原来的创新、管理模式上的变化周期。

“在2013、2014年的时候，谈到互联网公司对物业公司的冲击，那时候我们认为不会很大。目前有了深度AI推理工具之后，未来对物业行业的改变是深刻的，而且在极短的时间内会出现新的物业管理平台。”袁鸿凯说道，如今中国科技行业为世界提供了另外一套完整的方案，将DeepSeek深度应用于物业行业，未来将会对科技和物业公司的状态引起巨大的变化。

另外，袁鸿凯表示：“在物业行业，在大数据和人工智能这样的状态下，我们现在已经有了天时，就缺地利和人和。所谓的地利，就是我们有相应的头部企业或者是有相应的行业推动，另外是有相应的资本进入，有可能就会出现一个新的发展机遇。”

从价格竞争回归到价值竞争

面对物业行业新形势，李长江提出物业行业要有5个坚持。一是坚持把服务做好，回归初心，无愧于业主所托；二是坚持质价相符，“1块钱就是1块钱，而不是说收了1块钱，享受的是2块、3块的服务，这是把企业往邪路上带。”三是坚持收缴率即满意度，如果物业费收缴率达到99 .9%，满意度肯定不会差，如果满意度98%，收缴率也不可能只有78%；四是坚持加薪就是善待员工；五是坚持经理人必须学习。

“物业行业现在有很多困难和问题，但也同时存在很多希望。”李长江亦在会上表示，行业永远会存在，但是做法大概率会改变，服务的模式可能会改变。小区需要服务，这是改不了的，而怎么提供服务有可能会发生变化。

恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌更是直截了当地表示，物业管理永远是一个好生意。另外，唐学斌还对“住宅物业很可能不需要物业管理了”的观点表示不认同。他认为，住宅更需要物业管理，“因为住宅有一个东西不可能用机器来取代，那就是情感的交流，物业公司在这一块存在的必要性是非常强的。”

龙湖集团副总裁、龙湖智创生活CEO宋海林则表示，不管外部环境怎么样，作为企业来讲，核心就是有能力提供质价相符的服务，“我相信现在不管是政策面还是市场面，或者是在客户端，都在呼唤好服务，我相信好服务是常青的。”

合景悠活集团首席执行官王中琦认为，未来是从价格竞争到价值竞争的回归，因此从物业企业自身而言，确实要做好质价相符和品质服务这两个工作。

其中，在质价相符方面，要切实地做好物业服务协议以内的工作，以及跟业主约定的服务标准的兑现以及有效地实施。同时，还可以与业主进行共建的定价以及服务产品的设计。

另外，王中琦指出在品质的投入上要有取舍，不能过于追逐利润而丧失对品质的投入，“另外就是要尽量避免卷入低价竞争，因为低价本来就和质价相符的要求背道而驰，合景悠活不会主张卷入这种低价竞争。”

王中琦还表示希望整个行业能够形成一个生态，一起为行业争取比较有利的政策、舆情，共同建设形成一个联盟：“在共同发展、有效竞争的同时，能够一起把行业塑造成一个让全社会认可的物业服务的价值标杆。”

未来的物业管理会是双轨制

需要注意的是，深圳星河控股集团副总裁、星河智善生活集团董事长孙哲峰还在会上给出了一个预判：未来的物业管理会是双轨制。“住宅如果被定义成公共品，不允许有利润，那它就是一种公共服务职能，就有了对应的限价。”

他指出，在44年前中国第一家商业化的物业管理公司成立，2025年的3月17日，国有投资的以服务公共品为目的的石家庄式物业管理公司成立，这对物业行业来说就是一个轮回。“这个轮回我们稍微偏激一点讲就是回到了过去，因为当时是服务型职能，不以营利为目的的，是整个社会的公共品服务机构。”

第二条轨道就是纯粹的商业化运作，对应的是非住板块。但是非住业态也面临着麻烦，现有情况下，各行各业都在降本增效，第一刀砍的就是物业服务，所以IFM行业现在标的价格大幅下降，利润空间面临大幅压缩。

“我们还没准备好，利润又没有了，这种双轨制估计要在相当长的时间内持续下去，所以这就对我们提了一个要求，在保证一定品质的前提下，必须有以极低成本去运营的能力。”孙哲峰说。

来自安卓APP客户端

有球必赢

物业困局再引热议，李长江：收1块钱享受2块钱服务，是把企业往邪路上带
——这个报道的标题跟李长江所表达的含义不符。

面对物业行业新形势，李长江提出物业行业要有5个坚持。一是坚持把服务做好，回归初心，无愧于业主所托；二是坚持质价相符，“1块钱就是1块钱，而不是说收了1块钱，享受的是2块、3块的服务，这是把企业往邪路上带。”
——李长江这段话的本意是告诉物业单位履行服务必须严格遵守合同约定，不能无底线地提供合同之外的服务，否则就是扰乱了市场，也就是现在所说的“卷”，不能做收了1块钱的服务费去提供2块甚至3块的服务。

hellobaby

这家伙，估计语文是体育老师教的。现在的物业有服务两个字？作为老百姓，强烈要求取消物业这一从上到下的所谓管理！~

小丸子的

完全没有必要有物业的存在！乡下小区没有物业的，环境就不好了？卫生就差了？人就低人一等了？

来自安卓APP客户端

hellobaby

这比也就是出来凑个流量而已。。。

春天花园123

城市里有社区，有街道，没有了物业管理得更好